权益销售额以外，头部房企对销售回款率愈发看重。2020年TOP50房企中有30家公布了回款率数据，低于80%的仅3家。
公布数据的30家房企中，华侨城A回款率最高，达到了98%，其次是中国海外发展，为95%。前五名还包括保利地产、远洋集团和大悦城，回款率均为93%。低于80%的是富力地产、正荣地产和越秀地产，回款率分别为78%、75%和70%。
需要强调的是，虽然荣获回款率冠军，但华侨城A的权益销售额占比并不高，仅为58.75%，在50家房企中排名第42位。
“拥有优质金融合作机构及产品受市场青睐的企业在未来的回款率上将更占优势。”中指研究院企业研究副总监刘水表示，2021年房企为了加快回款，主要会采取三种策略，一是积极调整房贷合作银行;二是积极增加网签速度较快城市的销售比例;三是转变KPI考核方式，加强回款率考核。
目前，部分城市银行放贷收紧，大环境不景气下房企势必要从自身寻找突破口。克而瑞研究中心企业研究总监朱一鸣说，房企要促回款，就必须要优化项目运营，加快周转，加快项目去化速度。
中国房地产数据研究院院长陈晟亦表示，房企要注意产品与市场的匹配程度，以及高地价问题。回款率实质的要求是追求真实的规模、销售和利润，建议房企要密切观察政策变化，特别是各种限价限售限资金政策，要未雨绸缪提前准备好相应的储备措施。
陈晟分析称，2021年房企最大的不确定性仍然来自政策，例如调控的再次升级，金融、市场管控加码等。这会使房企销售回款存在执行层面的不可控。
高杠杆由财务转向经营
2020年房企销售目标完成率和2021年销售目标增幅情况，同样值得品味。
根据榜单，2020年共计有29家房企公布了销售目标，有26家房企完成。其中时代中国完成率最高，为122%。此外，还有10家房企超额完成了销售目标。未完成目标的是融创中国、中国海外发展和绿地控股，完成率分别为96%、94%和89%。
“2020年销售目标完成率高的房企都具备一个特点，那就是企业战略非常清晰，执行也非常坚决。”陈晟分析称，销售目标完成率高的房企有的增量和存量市场共同推进，有的城市更新做得非常扎实，有的产城融合思路清晰，有的收并购做得风生水起。
至于完成率较低的房企，陈晟认为，这些房企要么是收并购过于偏重商业资产，资产负债率过高导致金融不稳定，要么是项目布局过于偏重高价地王、限价项目。这些房企往往执行转换力弱，依旧是传统的拿地模型，没有清晰的存量和增量并行的发展模式。
刘水则表示，2020年房地产行业韧性很强，房企大多数均完成了销售目标，这主要在于发展战略积极，把握住了城市节奏。同时部分国企背景的房企有充裕资金支持，使得增速较高。至于完成率偏低，主要是商业占比较高，受疫情影响大增长困难的房企。
“整体看2020年规模房企的业绩目标完成情况不及2018、2019年同期。目标完成率超110%的房企数量不及2019年，目标完成度在90%-100%的房企数量有所提升。”朱一鸣表示。
即便如此，2021年还是有不少房企制定了较高的销售目标。在26家公布2021年销售目标的房企中，宝龙地产28.8%的销售目标增幅最高，达到了1050亿元;其次是绿城中国增幅24%，达到了3100亿元。销售目标增幅超过20%的还有佳兆业、龙光地产与合景富泰。后三名是中国恒大、新城控股和融信中国，目标增幅均低于4%，分别为3.7%、3.6%和3.1%。
“2021年销售目标增幅较大的房企，基本都是已经明确双轮驱动布局，或者产城模式得到验证可以复制的企业。”陈晟认为，这些房企下一步势必会加大土地储备和布局。
刘水表示，整体看房企制定销售目标比较理性，500亿元-1500亿元销售阵营的部分企业对规模要求并未懈怠。因为这些房企有的土地储备丰富，有的重点布局市场表现好的的长三角和珠三角地区，还有的运用多元手段保障销售增速，持续快周转。
当前，房地产金融监管趋严，房企融资面临困难。房企“三道红线”和银行业房地产贷款集中度两项政策实施，限制了房企融资端资金来源和销售回款。对此，刘水建议，2021年房企要从债务融资转向权益融资、从财务高杠杆转向经营高杠杆、从投资拉动转向运营驱动。
朱一鸣分析表示，2020年房企营业收入增长放缓、销售毛利率与净利率下降是普遍现象。在刚刚过去的2021年3月，房企面临的整体政策环境边际趋紧，以居住住房需求仍存在，房企销售窗口期将持续。目前房企运营驱动初露成效，但未来资金压力尚存，房企需继续降本增效。此外，供地“两集中”也是房企面临的新挑。
对于未来房地产行业发展趋势这个很多人关切的议题，易居企业集团CEO丁祖昱提醒说，一方面行业肯定是步入无增长时代，销售面积保持在17亿平方米，销售金额可能还会增长;另一方面，房企还是要快速去杠杆。（李叶 高拯坤）
