各城市土地市场热度逐步恢复,杭上北广等城市的表现尤为抢眼

来源:中国网 | 2020-07-09 17:37:35 |

当疫情防控成为常态,各城市土地市场热度逐步恢复,杭州、上海、北京、广州等城市的表现尤为抢眼。

中指院数据显示,2020年上半年全国300城市出让金总额2.54万亿元,同比上涨10%。一季度,整体供求多指标同比均降,各线城市供求量同比缩水;二季度,整体供求多指标同比均增,其中一线城市供应量同比增加65%,二线城市供求两端同比均增,三四线城市楼面均价增加逾两成,市场回暖明显。

具体到各个城市,2020年上半年杭州、上海、北京、广州四城土地出让金突破千亿,其中杭州以1756.7亿元夺冠。

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杭州成“卖地一哥” 土地出让金近1800亿

杭州,已经连续三年登顶年中土地收金榜首。

6月29日杭州相继出让8宗土地,30日又将3宗土地相让。在年中的最后时刻,杭州实现了冲刺。中指院数据显示,杭州1-6月土地出让金达1756.9亿元,遥遥领先其他城市。

数据显示,1-6月,杭州共推出住宅用地92宗,合计428万平方米,同比增加12%;成交94宗(含此前流拍地块),合计442万平方米,同比上涨21%。住宅用地合计收金1564亿元,同比去年增长逾三成。

2020年上半年,杭州拿地金额前十的榜单中,本土房企占据5席,分别为滨江、绿城、大家、中天、祥生,总拿地金额超过500亿元。

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事实上,杭州“卖地一哥”的称号并不是今年才有。数据显示,杭州的土地出让金在2017年一举突破2000亿达到2258.85亿元,2018和2019年再创新高,分别达到2443亿和2836亿。经过计算,2016年至今,杭州这座二线城市的卖地收入已经超过万亿。

与2019年的2836亿卖地收入相比,杭州2019年的一般预算收入(税收+非税收入)仅为1966亿元。以此衡量对土地财政依赖度,杭州接近140%,相对较高,仅次于温州、昆明、福州,位居全国第四。

业内人士分析,杭州卖地收入井喷,与亚运、城中村改造和棚改、楼市热度居高不下等三大因素有关。

2015年9月,杭州拿下2022年亚运会举办权。根据亚运会的需求,杭州市第一批场馆及设施项目建设任务就有33个,预计2021年3月竣工,交通方面还有总投资250亿元的萧山机场枢纽工程与耗资巨大的杭州地铁工程。杭州短期资金需求巨大,在一般预算收入不济的情况下,依靠土地出让成为杭州补充财政的必要手段。

此外,确定亚运会举办后的第二年,杭州市提出用5年时间基本完成178个主城区城中村改造。加之,近年杭州疯狂拓展城市边界,相继吞并了萧山、余杭、富阳、临安、建德、桐庐等周边县市。庞大的城市更新需求与城市建设资金需求让杭州卖地顺理成章。

究其原因,不断加大的人口增量也使杭州楼市热度不减。数据显示,2015-2018年,杭州人口增量分别是12.6万人、17万人、28万人、33.8万人。2019年,杭州人口增量首超深圳达到55.4万人,常住人口也达到1036万人。数字经济带动下,网易、阿里巴巴等龙头企业不断加持,使杭州的吸引力节节攀升,楼市热度不减直接传导至土地端。

北上广高举高打 上海出让金同比近翻番

北上广,作为铁打的一线城市,土地自然也是兵家必争。

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中指院数据显示,上半年全国土地出让金排名前二十城市成交总额为13764亿元,同比增加18%;一线城市收金总额为3920亿元,较去年同期增加78%。其中,上海、北京、广州三个一线城市的土地出让金均突破1000亿,分别达到1350.5亿元、1143.7亿元、1049.4亿元。

此外,2020年上半年,上海、广州两城市共计推出289宗土地,成交也达到274宗。随着广州、上海等地加大土地供应,一线城市居住用地规划建面成交量累计同比在二季度迅速回升,上半年累计同比上升61.9%。

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此次土地出让金前10城市中,上海排名第二,但增速位列第一。

中指院数据显示,2020年1-6月,上海市土地出让金达到1350亿元,同比增长97%,增速接近一倍。其中,共推出住宅用地71宗,合计339万平方米,同比上涨19%;成交73宗,合计388万平方米,同比上涨41%。

不难发现,上海上半年宅地市场供需两端同比双涨,收金总额大幅攀升。为此,业内人士分析,上海今年土地市场政策活跃,主要是上海在稳投资方面通过土地市场来拉动的导向明确。此外,开发商也看到上海土地市场一些新的机会,拿地态度积极。

值得关注的是,香港置地今年2月以311亿元拿下上海徐汇区地块,占上海上半年总出让金的23.03%。这块地不仅刷新了上海有史以来公开出让土地的总价纪录,同时也成为了仅次于2019年新鸿基香港422.32亿(港币)西九龙高铁上盖地块的全国总价地王。

在四个一线城市中,广州向来比较低调。但在2020年上半年广州在以79%的同比增幅实现土地出让金1049.4亿元,一举破千亿。

中指院数据显示,2020年1-6月,广州共推出住宅用地42宗,合计250万平方米,同比增加107%;成交32宗,合计202万平方米,同比上涨113%。分析数据可知,广州的供地受疫情影响有所波动。相比以往,一季度的宅地供应及成交不甚理想。进入二季度,随疫情逐渐缓解,宅地供求量较一季度明显增加,二季度宅地供应量和成交量分别占上半年供求总量的81%和89%。

尤其是5月18日那场堪称“史诗级”的土地出让,备受外界关注。从10:00-20:00十个小时,广州共出让了11宗地块,总建面积近190万平方米,成交总价达240亿元。由于当日围观土拍的人太多,广州土地出让官网——广州公共资源交易中心外网访问量爆增,造成网络环境不稳定,导致5宗地块延时竞价。

在2020年上半年,北京稍显不同,疫情防控一波三折,短期内经历了反弹。即便如此,北京的土地出让金已达1143.7亿元。不容忽视的是,其土地供求均处于收缩阶段。

中指院数据显示,2020年6月,北京成交的1宗宅地为底价出让,平均溢价率环比下滑26个百分点。1-6月,北京共推出住宅用地36宗,合计192万平方米,同比下滑14%;成交31宗,合计165万平方米,同比减少20%。上半年,北京宅地供求较去年同期缩水,收金总额1132亿元,同比上涨逾三成。

值得关注的是,合生创展以分钟寺三宗地块总成交价179.6亿元在北京上半年土地市场排名第一。此外,合生大手笔拿下北京东南三环分钟寺几宗住宅地块后,开始引入合作伙伴共同开发,其中L-39地块、L-41地块则引来世茂集团参与。虽然出资比例尚未可知,但是从项目公司管理人员的变更来看,共同开发是大概率事件。

土地市场以“稳”为主 核心城市仍是补仓重点

在“六稳”、“六保”背景下,由于房地产产业链长、影响面广,能够起到“稳定器”的作用,结合总体“稳地价、稳房价、稳预期”的调控要求,贝壳研究院分析,下半年预期土地市场将企稳。

具体到北上广杭四城,便各有不同。

数据显示,2020年7月上海土地市场将有共计20幅经营性用地出让,热度不减。20幅地块起始总价350.4884亿元,总出让面积约73.1万平方米。业内人士分析,上海下半年的房地产市场主要看刚需市场的启动速率和频率,“刚需复苏”决定了上海整体市场的痊愈系数,此外,在房住不炒继续贯彻的前提下,“临港模式”有望成为突破口,或将迎来新一波土地供应潮,但取决于上海整体经济和产业的复苏和招商需要。

具体到北京,不限价宅地在北京上半年的土地成交地块中占比69.7%。进入下半年,目前待拍地块7宗,6宗不限价宅地,1宗F3多功能用地。业内人士分析,下半年,预计非限竞房地块会逐渐回归并成为北京土地市场的主力。

杭州7月拟挂牌出让的经营性用地仅8宗,建筑面积仅82万平方米,已降至除2月(受疫情影响)以外的最低,而且仅仅领先2月的18万平方米,关键是环比6月的376万平方米下降78%。业内人士分析,近两个月的杭州土地市场热度主要是前期积压的需求释放的结果,下半年在供给端可能会趋于谨慎理性。不过,如今的土地拍卖都是双限地,房企不失理性, TOP10房企也普遍趋于谨慎,上半年拿地不多,预计下半年拿地房企也往往会选择找其他房企合作。

从3月11日广州市规划和自然资源局公布的《广州市2020年建设用地供应计划》来看,2020年广州计划供应372宗土地,全市十一区均有供地。除去2020年上半年推出的124宗土地,广州下半年仍将推出超200宗土地。业内人士分析,在规范土地市场的前提下,下半年广州的土地市场仍会保持热度。

回顾上半年,热门区域及热门城市拿地排行榜,仍是品牌房企和国企拿地担当主角。贝壳研究院分析,各地方政府在上半年的土地市场上,表现出较大诚意,除疫情下的纾困政策外,同时推出不少优质土地资源,进一步增加房企的补仓动力。

也有业内人士分析,主要是由于在热点城市地块拿地资金较高,开发难度较大,国企和品牌房企在这些方面更具有优势。预计下半年房企仍将在以北上广杭为代表的一二线热门城市保持原有的拿地热情。(甘承浩)


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